Das Zinsniveau für Immobiliendarlehen hat in jüngster Zeit drastisch angezogen. Infolgedessen macht sich nun die Befürchtung breit, eine Immobilieninvestition würde sich fortan nicht mehr lohnen. Das ist allerdings nicht der Fall! In Wirklichkeit ändert sich nämlich so wie nichts!
Derzeit werden diverse Hiobsbotschaften durch das Internet gepeitscht. Die hohen Kreditzinsen wirken sich negativ auf den Immobilienmarkt aus. Sorgen dafür, dass Investments in Häuser und Wohnungen nicht mehr rentabel sind… Auf den ersten Blick mag das einleuchtend erscheinen. Insbesondere, wenn man sich vor Augen hält, dass sich zehnjährige Immobilienkredite seit Beginn des Jahres durchschnittlich um ca. 2,8 % verteuert haben. Hinzu kommen die hohe Inflation und die Strategieänderung der Zentralbanken, die weiteres Öl ins Feuer gießen.
Trotz allem hat sich in Wirklichkeit für Immobilieninvestoren eigentlich nichts geändert – vorausgesetzt, die sonstigen Rahmendaten am Immobilienmarkt bleiben identisch. Die finanzielle Belastung, die der Investor schlussendlich tragen muss, unterscheidet sich nicht zu der vor der Zinserhöhung.
Warum das so ist, hängt vor allem mit der Steuer zusammen. Doch genau das ist auch der Grund, warum sich lediglich für Immobilieninvestoren kaum etwas ändert. Wer ein Eigenheim erwerben will, den belasten die gestiegenen Zinsen enorm, da sie im Gegensatz zur Investition nicht steuerlich geltend gemacht werden können.
Wieso ändert sich für Privatanleger nichts?
Wer als Privatanleger eine Investition in Immobilien getätigt hat, konnte das bis vor Kurzem zu einem Zinssatz von etwa 2 % tun. Dieser liegt damit zwar über dem branchenweiten Durchschnitt, lohnt sich für Investoren jedoch, da durch einen hohen Kreditanteil besonders viele Kosten steuerlich geltend gemacht werden können. Gleichzeitig reduziert der hohe Kreditanteil die Menge gebundenen Eigenkapitals und macht die Immobilieninvestition so noch rentabler, da lediglich die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlt werden müssen.
Neben dem Zinsaufwand werden auch die Abschreibung, Ausgaben für Verwaltung und entstandene Kosten für Instandsetzungen steuerlich geltend gemacht. Die Zinsen selbst sowie andere Kosten werden mit den Mieteinnahmen verrechnet. Dieses Vorgehen resultiert meist in einem steuerlichen Verlust, der in diesem Szenario nicht auf ein schlechtes Investment hindeutet, sondern das gewollte Ergebnis ist. Denn dadurch verringert sich das zu versteuernde Einkommen! Der daraus resultierende Steuervorteil drückt die monatliche Belastung für Privatinvestoren in den Bereich von rund 200 €.
Angenommen, die Kreditzinsen verdoppeln sich von zwei auf vier Prozent, so hätte das zunächst eine Erhöhung der Kreditaufwendungen zur Folge. Das kann jedoch durch eine Reduzierung der monatlichen Tilgung abgefangen werden. Schlussendlich führt die Zinserhöhung jedoch zu größeren Verlusten aus Vermietung und Verpachtung, wodurch gleichzeitig aber auch der Steuervorteil zunimmt. Das Ergebnis: die monatliche Belastung bleibt unverändert, da sich die Faktoren neutralisieren.
Fazit
Nichts wird so heiß gegessen, wie es gekocht wird! Dieses Sprichwort gilt auch hier! Der Zinsanstieg ist nicht das Untergangsszenario, für das es weithin gehalten wird. Vorausgesetzt, die restlichen Faktoren bleiben unverändert. Sollten sich die Immobilienpreise verändern, so muss neu gerechnet werden.
Essenziell ist außerdem, dass die Immobilie ab dem ersten Tag die Mieterträge generiert, die in der Kalkulation angesetzt wurden. Die Wahl des richtigen Objekts ist hier der Schlüssel zum Erfolg. Unsere Objekte sind zum Kaufzeitpunkt zu großen Teilen bereits vermietet und generieren Einnahmen ab der ersten Minute. Lassen Sie sich jetzt kostenlos beraten und gemeinsam finden wir die Immobilie, die zu Ihrer Investmentstrategie passt.