Die Absetzung für Abnutzung (AfA) stellt ein zentrales Instrument im steuerlichen Kontext von Kapitalanlageimmobilien dar. Sie ermöglicht es Eigentümern, die theoretische Wertminderung ihrer Immobilien, die im Laufe der Zeit durch Verschleiß entsteht, steuerlich geltend zu machen.
Grundprinzip der AfA
Bei der AfA handelt es sich um eine steuerliche Abschreibung, die es Investoren erlaubt, einen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Immobilie über deren voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt abzusetzen. Dieser steuerliche Abzug reflektiert die Auffassung, dass Gebäude – ähnlich wie Maschinen oder Fahrzeuge – einem Wertverlust unterliegen. Konkret bedeutet das, dass jährlich ein bestimmter Prozentsatz der Kosten von der Steuer abgesetzt werden kann.
In Deutschland können Investoren für Bestandsimmobilien in der Regel eine lineare Absetzung für Abnutzung von derzeit 2 Prozent pro Jahr geltend machen. Dies ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abzuschreiben. Bei der Steuererklärung wird die AfA im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angegeben. Durch diesen Abzug kann sich das zu versteuernde Einkommen reduzieren, was in den meisten Fällen sogar zu einer Steuererstattung führt. Um diese Steuervorteile zu realisieren, ist es essenziell, dass die Abschreibungen korrekt berechnet und dokumentiert werden, um die Anerkennung durch das Finanzamt zu gewährleisten.
Optimierung der AfA durch Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer einer Immobilie ist ein maßgeblicher Faktor bei der Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA). Eine Möglichkeit, die steuerlichen Vorteile zu maximieren, besteht darin, die Restnutzungsdauer durch ein Sachverständigengutachten zu verkürzen. Dies führt zu einer Erhöhung des jährlichen AfA-Satzes und somit zu einer Steigerung des steuerlichen Abschreibungsvolumens.
Ein Gutachter bewertet die Immobilie unter Einbeziehung zahlreicher Kriterien wie Alter, Zustand, Qualität der Bausubstanz und bereits erfolgte oder noch notwendige Modernisierungen. Angenommen, eine Immobilie wurde ursprünglich mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren angesetzt. Wird nun durch ein Gutachten festgestellt, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer aufgrund bestimmter Gegebenheiten nur noch 30 Jahre beträgt, erhöht sich der AfA-Satz entsprechend.
Zur Veranschaulichung: Bei einem angenommenen Gebäudewert von 100.000 Euro und einer anfänglichen Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine jährliche AfA von 2.000 Euro (100.000 Euro / 50 Jahre). Wird die Nutzungsdauer nachträglich auf 30 Jahre verkürzt, steigt die jährliche AfA auf etwa 3.333 Euro (100.000 Euro / 30 Jahre).
Diese erhöhte Abschreibung reduziert das zu versteuernde Einkommen in größerem Umfang, was die Steuerlast des Eigentümers senkt. Es ist jedoch unerlässlich, dass die Anpassung der Restnutzungsdauer durch das Gutachten fundiert begründet ist und den gesetzlichen Anforderungen entspricht, um von den Finanzbehörden anerkannt zu werden.
Ein verbreitetes Missverständnis ist, dass die Restnutzungsdauer die Zeitspanne angibt, nach der ein Gebäude tatsächlich nicht mehr nutzbar ist. Dies ist nicht der Fall. Die Restnutzungsdauer ist vielmehr ein Konzept, das dazu dient, den Zeitraum zu definieren, über den die Abschreibungen verteilt werden. Ein Gebäude kann also auch nach Ablauf der steuerlichen Restnutzungsdauer weiterhin voll nutzbar sein und seinen Wert haben (genau wie bei Maschinen oder Fahrzeugen).
Schlussfolgerung und Handlungsempfehlungen
Um den steuerlichen Nutzen aus der AfA zu maximieren, sollten Eigentümer von Kapitalanlageimmobilien eine professionelle Ermittlung der Restnutzungsdauer in Betracht ziehen. Dies erfordert die Beauftragung eines erfahrenen Sachverständigen. Eine realistische Einschätzung der Restnutzungsdauer kann dazu beitragen, den AfA-Satz zu erhöhen und damit die steuerliche Last zu verringern. Es ist jedoch essenziell, dass alle Schritte im Einklang mit den steuerlichen Vorschriften stehen und eine angemessene Dokumentation erfolgt, um die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Bewertung zu gewährleisten.