Ein Gespräch mit Immobilienexperte Frank Peter Unterreiner
In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit, politischer Debatten und sich wandelnder Marktbedingungen sind fundierte Einblicke wichtiger denn je. Im persönlichen Gespräch mit Frank Peter Unterreiner – Immobilienjournalist, Herausgeber des „Immobilienbrief Stuttgart“ und seit über 30 Jahren eine der profiliertesten Stimmen der Branche – wurde deutlich: Der Immobilienmarkt verändert sich tiefgreifend. Für Anleger tun sich neue Herausforderungen auf – die auch Chancen sein können.
Der Markt zwischen Stabilität und Strukturkrise
Nach dem drastischen Zinsanstieg der vergangenen Jahre hat sich die Dynamik am Immobilienmarkt stark verschoben. Während die Preise für Bestandsimmobilien zum Teil um zirka 20 bis 30 % gefallen sind, blieben Neubaupreise vergleichsweise stabil – bedingt durch hohe Baukosten. Gleichzeitig steigen die Mieten stark, was insbesondere in Städten wie Stuttgart dazu führt, dass Wohneigentum als Kapitalanlage wieder attraktiver geworden ist.
Unterreiner sieht darin klare Marktmechanismen: „Die Nachfrage ist da, der Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen – er war nur aufgestaut.“ Dass nun wieder mehr investiert wird, liegt auch daran, dass sich viele Menschen an die neuen Zinssätze gewöhnt haben.
Wohnraumkrise in Stuttgart: Ein hausgemachtes Problem
Die Ursachen sieht Frank Peter Unterreiner nicht allein in der schwierigen Topografie, sondern vor allem im mangelnden politischen Gestaltungswillen. Es fehle an Mut, bestehende Bauvorschriften zu reformieren oder Potenziale zur Nachverdichtung konsequent zu nutzen. „Dicht bebaute Viertel wie der Stuttgarter Westen wären heute nicht mehr genehmigungsfähig“, betont er. Das Ergebnis ist ein wachsender Wohnraummangel – in einer Region mit steigender Bevölkerung und zunehmendem Fachkräftebedarf.
Stuttgart steckt tief in einer selbstverschuldeten Neubaukrise. Ein zaghafter Aufwind im Wohnungsbau ist nicht spürbar, die Baugenehmigungen verharren auf einem Tiefstand: Im Jahr 2024 wurden lediglich 724 Wohneinheiten in Stuttgart genehmigt – bei 1 023 fertiggestellten Wohnungen (Quelle: Immobilienbrief Stuttgart Nr. 390). Damit bleibt die Neubautätigkeit deutlich hinter dem Bedarf zurück. Schlimmer noch: Die Fertigstellungspipeline trocknet aus, darauf weist auch der starke Rückgang der verkauften Bauplätze für eine Wohnbebauung hin.
Energetische Sanierung: Pflicht mit Fragezeichen
Energieeffizienz, CO2-Bepreisung, ESG-Kriterien – für Immobilieneigentümer wird das Thema Sanierung zunehmend zum wirtschaftlichen Faktor. Doch Unterreiner warnt vor einem einseitigen Fokus auf Dämmstoffe und Technik: „Vielleicht liegt die Lösung weniger im Dämmen, sondern mehr im Ausbau regenerativer Energien.“
Denn Sanierungen sind teuer – nicht nur finanziell, sondern auch ökologisch. Der Materialverbrauch, die Entsorgung und die Handwerkerknappheit stellen zusätzliche Hürden dar. In strukturschwachen Regionen droht zudem die Unwirtschaftlichkeit: „Sanierungskosten sind bundesweit ähnlich, aber die erzielbaren Mieten regional sehr unterschiedlich.“
Investieren mit Verstand: Finanzierung neu denken
Ein zentraler Punkt im Gespräch war die Frage nach der richtigen Finanzierungsstrategie. Unterreiner plädiert klar für eine flexible, strategisch ausgerichtete Vermögensplanung – auch durch 110 %-Finanzierungen. Statt viel Eigenkapital in die Immobilie zu stecken, sei es oft sinnvoller, liquide zu bleiben und Kapital breit zu streuen – z. B. in Aktiendepots, die als zusätzliche Sicherheiten genutzt werden können.
Auch die Frage der Tilgung wurde kritisch beleuchtet. „Tilgung ist nicht steuerwirksam“, erklärt Unterreiner. „Wer zu viel tilgt, verliert Liquidität, ohne einen Steuervorteil zu haben.“ Besser sei es, Abschreibung und Tilgung aufeinander abzustimmen und Überschüsse gezielt für Sanierungen oder neue Investments zu nutzen.
Sanierung mit Plan – statt Neubau um jeden Preis
Ein weiteres Thema: der kluge Umgang mit Bestandsimmobilien. In guten Lagen sei es oft günstiger, ein unsaniertes Objekt zu kaufen und selbst zu modernisieren, als einen teuren Neubau zu erwerben. Selten sei der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand so groß gewesen. Wer in Sanierungsgebieten investiert, profitiert zusätzlich von Förderungen und steuerlichen Abschreibungen. „Aber man muss realistisch kalkulieren“, betont Unterreiner – und nicht unterschätzen, wie viel Aufwand und Fachwissen eine Sanierung erfordert.
Finanzielles Denken als Lebenshaltung
Besonders eindrucksvoll waren Unterreiners persönliche Einblicke: Wie er als junger Mensch mit Verzicht, Disziplin und Strategie früh den Grundstein für finanziellen Erfolg legte. „Eine Stunde über das eigene Vermögen nachzudenken bringt mehr als eine Woche zu arbeiten“, zitiert er den Ölmagneten John Rockefeller – und plädiert dafür, sich intensiv mit Wirtschaft, Steuern und Finanzierung auseinanderzusetzen.
Denn Immobilien sind weit mehr als nur Mieteinnahmen. Sie sind Hebel für langfristigen Vermögensaufbau – wenn man bereit ist, Verantwortung zu übernehmen, Risiken zu kalkulieren und klug zu agieren.
Fazit: Wohnimmobilien bleiben wertvoll – für die, die verstehen, was sie tun
Das Gespräch mit Frank Peter Unterreiner zeigt: Der Immobilienmarkt ist im Wandel – aber keineswegs am Ende. Wer informiert ist, sich auf neue Rahmenbedingungen einstellt und strategisch denkt, findet auch heute lohnende Investments.
Gerade in stabilen Märkten wie Stuttgart bieten sich für Kapitalanleger weiterhin attraktive Perspektiven – insbesondere mit einem Partner an der Seite, der fundiertes Know-how, rechtliches Verständnis und langfristige Begleitung verbindet. So wird Wohneigentum nicht nur zur Investition, sondern zu einem Stück finanzieller Freiheit.
Herzlichen Dank, Herr Unterreiner, für das aufschlussreiche Gespräch und Ihre wertvollen Einblicke.
Unsere Empfehlung: Für alle, die den Stuttgarter Immobilienmarkt nicht nur beobachten, sondern wirklich verstehen wollen, sei der Immobilienbrief Stuttgart von Frank Peter Unterreiner ans Herz gelegt.
Mit klarem Blick, jahrzehntelanger Expertise und einem feinen Gespür für politische, wirtschaftliche und städtebauliche Zusammenhänge analysiert der Brief regelmäßig die Entwicklungen in einer der dynamischsten Regionen Deutschlands.
Weitere Informationen und kostenfreie Anmeldung unter: www.immobilienbrief-stuttgart.de